Обследование технического состояния систем инженерного оборудования проводят при комплексном обследовании технического состояния зданий и сооружений.
Обследование инженерного оборудования и его элементов заключается в определении фактического технического состояния систем, выявлении дефектов, повреждений и неисправностей, количественной оценке физического и морального износа, установлении отклонений от проекта.
Оценку технического состояния инженерных систем зданий и сооружений проводят с учетом средних нормативных сроков службы элементов и инженерных устройств, определенных .
Физический износ систем инженерного оборудования определяется в соответствии с . При этом, если в процессе реконструкции или эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, то физический износ уточняется расчетом и определяется по формуле
где - физический износ элемента или системы, %;
Физический износ участка элемента или системы, %, определенный по ;
Размеры (площадь или длина) поврежденного участка, мили м;
Размеры всей конструкции, мили м;
Число поврежденных участков.
Физический износ системы определяют как сумму средневзвешенного износа элементов.
Моральный износ систем инженерного оборудования определяют несоответствием его эксплуатационных качеств современным нормативным требованиям или отсутствием какого-либо инженерного оборудования без наличия заменяющего его по функциональному назначению. Количественную оценку морального износа проводят методом определения размеров затрат на устранение износа в процентах от восстановительной стоимости здания.
Показатели морального износа жилых зданий при отсутствии отдельных видов инженерного оборудования, без наличия заменяющего его по функциональному назначению приведены в приложении К.
При детальном обследовании систем отопления, горячего и холодного водоснабжения проводят оценку коррозионного состояния трубопроводов и нагревательных приборов. Коррозионное состояние оценивают по глубине максимального коррозионного поражения стенки металла и по среднему значению сужения сечения труб коррозионно-накипными отложениями в сравнении с новой трубой.
В этом случае образцы отбирают из элементов системы (стояков, подводок к нагревательным приборам, нагревательных приборов). По образцам определяют максимальную глубину коррозионного поражения и значение сужения "живого" сечения. При отборе и транспортировании образцов-вырезок необходимо обеспечить полную сохранность коррозионных отложений в трубах (образцах). На вырезанные образцы составляют паспорта, которые вместе с образцами направляют на лабораторные обследования.
Число стояков, из которых отбирают образцы, должно быть не менее трех. При обследовании системы с замоноличенными стояками образцы для анализа отбирают в местах их присоединения к магистралям в подвале.
Число подводок, из которых отбирают образцы, должно быть не менее трех, идущих от стояков в разных секциях и к разным отопительным приборам.
Допустимое значение максимальной относительной глубины коррозионного поражения труб следует принимать равным 50% значения толщины стенки новой трубы.
Допустимое значение сужения трубопроводов коррозионно-накипными отложениями следует принимать в соответствии с гидравлическим расчетом для труб, бывших в эксплуатации (значение абсолютной шероховатости - 0,75 мм).
При этих условиях допустимое сужение составит:
Для труб с 15 мм - 20%;
Для труб с 20 мм - 15%;
Для труб с 25 мм - 12%;
Для труб с 32 мм - 10%;
Для труб с 40 мм - 8%;
Для труб с 50 мм - 6%.
Допустимым сужением "живого" сечения конвекторов при условии допустимого снижения теплоотдачи отопительного прибора следует считать 10%.
Относительная глубина коррозионного поражения металла трубы , %, оценивается по формуле
где - толщина стенки новой трубы по ГОСТ 3262 того же диаметра и вида (легкая, обыкновенная, усиленная);
Минимальная остаточная толщина стенки трубы после эксплуатации в системе к конкретному сроку.
Сужение живого сечения трубы , %, продуктами коррозионно-накипных отложений оценивается по формуле
где - средний внутренний диаметр трубы с отложениями;
Внутренний диаметр новой трубы, взятый по ГОСТ 3262 в соответствии с ее наружным диаметром.
Допустимое значение сужения трубопроводов коррозионно-накипными отложениями принимают с уменьшением "живого" сечения трубы не более чем на 30%, в результате чего обеспечивается значение минимального свободного напора у санитарных приборов по .
5.4.1 Обследование технического состояния систем горячего водоснабжения
5.4.1.1 При обследовании технического состояния систем горячего водоснабжения руководствуются и проводят следующие работы:
Описывают систему (тип системы, схема разводки трубопроводов);
Обследуют циркуляционные насосы, контрольно-измерительные приборы, запорно-регулирующую арматуру на вводе в здание или сооружение;
Обследуют трубопроводы (в подвале, помещениях, на чердаке) и устанавливают дефекты (свищи в металле, капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры, следы ремонтов трубопроводов и магистралей, непрогрев полотенцесушителей, поражение коррозией трубопроводов и полотенцесушителей, нарушение теплоизоляции магистральных трубопроводов и стояков), обследуют состояние крепления и опор трубопроводов;
Проводят инструментальные измерения:
1) температуры воды в подающей магистрали и на обратном трубопроводе (в тепловом пункте здания);
2) температуры воды, подаваемой на водоразбор (на выходе из водонагревателей ступени II или на вводе в здание);
3) температуры циркуляционной воды (у нижних оснований циркуляционных стояков);
4) температуры сливаемой воды из водоразборных кранов (в контрольных помещениях и стояках помещений, наиболее удаленных от теплового пункта);
5) температуры поверхности полотенцесушителей (в контрольных помещениях и стояках помещений, наиболее удаленных от теплового пункта);
6) свободного напора у водоразборных кранов (в помещениях верхнего этажа наиболее удаленных от теплового пункта стояках);
7) уклонов прокладки магистральных трубопроводов и подводок (в подвале и помещениях-представителях).
5.4.1.2 На основе результатов обследования устанавливают степень соответствия .
5.4.2 Обследование технического состояния систем отопления
5.4.2.1 При обследовании технического состояния систем отопления руководствуются и проводят следующие работы:
Описывают систему (тип системы - централизованная, местная, однотрубная, двухтрубная; схему разводки подающей и обратной магистрали и др.);
Определяют типы и марки отопительных приборов;
Обследуют наиболее ответственные элементы системы (насосы, магистральную запорную арматуру, контрольно-измерительную аппаратуру, автоматические устройства);
Обследуют трубопроводы, отопительные приборы, запорно-регулирующую арматуру (в подвале, помещениях, на лестничных клетках, чердаке);
Устанавливают отклонения в системе от проекта;
Выявляют следующие повреждения, неисправности и дефекты:
а) поражение коррозией и свищи магистральных трубопроводов, стояков, подводок, отопительных приборов,
б) коррозионное поражение замоноличенных трубопроводов,
в) следы ремонтов (хомуты, заплаты, заварка, замена отдельных участков, контруклоны разводящих трубопроводов, капельные течи в местах врезки запорно-регулирующей арматуры, демонтаж и поломка отопительных приборов на лестничных клетках, в вестибюлях, выход из строя системы отопления лестничных клеток, вестибюлей, разрушение или отсутствие на отдельных участках трубопроводов теплоизоляции;
Проводят следующие инструментальные измерения:
1) температуры наружного воздуха (в районе здания),
2) температуры воды в подающем трубопроводе тепловой сети (на узле теплового ввода или теплового пункта до смесительного устройства или водоподогревателя или после вводной задвижки),
3) температуры воды на обратном трубопроводе тепловой линии (на узле теплового ввода или теплового пункта перед вводной задвижкой),
4) температуры воды в подающем трубопроводе системы отопления (на узле теплового ввода или теплового пункта после смесительного устройства при его наличии или после водонагревателя при независимой системе отопления),
5) температуры воды на обратном трубопроводе системы отопления (на узле теплового ввода или теплового пункта),
6) температуры поверхности отопительных стояков у верхнего и нижнего оснований (на всех стояках),
7) температуры поверхности отопительных приборов (в помещениях-представителях),
8) температуры поверхности подводок подающих и обратных к отопительным приборам (в помещениях-представителях),
9) температуры воздуха в отапливаемых помещениях (в помещениях-представителях),
10) уклонов разводящих трубопроводов,
11) давления в системе: в подающем и обратном трубопроводе тепловой сети (на узле теплового ввода или теплового пункта), в подающем и обратном трубопроводах системы отопления.
5.4.2.2 На основе результатов обследования устанавливают степень соответствия .
5.4.3 Обследование технического состояния систем холодного водоснабжения
5.4.3.1 При обследовании технического состояния систем холодного водоснабжения руководствуются и проводят следующие работы:
Описывают систему (тупиковая, кольцевая), включающую в себя: ввод в здание, водомерный узел, разводящую сеть, стояки, подводки к санитарным приборам; водоразборную, смесительную и запорно-регулирующую арматуру;
Обследуют водопроводные вводы в здание и выявляют повреждения (расстройства раструбных и сварных соединений чугунных и стальных трубопроводов под действием изгибающих усилий из-за неравномерной осадки);
Обследуют придомовую территорию (газон) и отмостки в зоне ввода (наличие осадок, провалов, неутрамбованного грунта);
Обследуют водомерный узел и контрольно-измерительные приборы; проверяют калибр и сетку водомера (при нарушениях поступления воды к водоразборным точкам помещений верхних этажей);
Обследуют насосные установки;
Обследуют трубопроводы, запорную арматуру и краны, водомеры и выявляют повреждения в подвале и помещениях (течи на трубопроводах в местах врезки кранов и запорной арматуры, повреждения трубопроводов, следы ремонтов трубопроводов, поражение коррозией трубопроводов, расстройство запорной арматуры и смывных бачков);
Проводят следующие инструментальные измерения в системе:
1) давления в подающем трубопроводе (на узле ввода),
2) свободного напора у водоразборных кранов (в помещениях верхнего этажа наиболее удаленных от ввода в стояках).
5.4.3.2 На основе результатов обследования устанавливают степень соответствия .
5.4.4 Обследование технического состояния систем канализации
5.4.4.1 При обследовании технического состояния систем канализации руководствуются и проводят следующие работы:
Обследуют трубопроводы и санитарно-технические приборы в помещениях и подвале и выявляют дефекты (повреждения трубопроводов, расстройство раструбных и стыковых соединений, капельные течи в местах присоединения санитарно-технических приборов, следы ремонтов и замены отдельных участков трубопроводов);
Проверяют соответствие трассировки трубопроводов, проложенных в подвале, проектному решению;
Инструментально измеряют уклоны горизонтальных участков трубопроводов в подвале в соответствии с , уклон горизонтальных участков и выпусков должен быть не менее 0,02, а отводных участков от стояков - не менее 0,05;
Проводят расчет (в случае постоянного затопления подвала сточными водами) диаметра выпуска трубопровода в зависимости от числа приходящихся на него санитарно-технических приборов в соответствии с ;
Обследуют вентиляционные стояки канализационной сети, учитывая что выступающая часть стояков выводится через кровлю или сборную вентиляционную шахту на высоту:
Диаметр выступающей части канализационного стояка должен соответствовать диаметру сточной части канализационного стояка; выпуск вентиляционных канализационных стояков в объем холодного чердака не допускается.
5.4.4.2 На основе результатов обследования устанавливают степень соответствия .
5.4.5 Обследование технического состояния систем вентиляции
5.4.5.1 При обследовании технического состояния систем вентиляции руководствуются и проводят следующие работы:
Описывают конструктивное решение системы вентиляции (вытяжная естественная канальная без организованного притока воздуха, механическая канальная приточно-вытяжная, система дымоудаления с механическим способом побуждения);
Обследуют техническое состояние элементов системы и выявляют следующие дефекты и неисправности:
1) негерметичность воздуховодов, патрубков в местах присоединения к вентиляционным блокам (в помещениях),
2) нарушение целостности (уменьшение габаритов, демонтаж) вентиляционных блоков (в помещениях),
3) несоответствие сечения вентиляционных отверстий воздуховодов и воздухораспределителей проектному решению (в помещениях),
4) негерметичность, нарушение целостности и теплоизоляции вентиляционных коробов и шахт (холодный чердак),
5) нарушение целостности оголовков вентиляционных блоков (диффузоров), негерметичность теплого чердака, являющегося сборной вентиляционной камерой,
6) механические повреждения вентиляционных шахт и дефлекторов на кровле,
7) повреждения приборов автоматики системы дымоудаления,
8) повреждения механики приточно-вытяжной системы (вентиляционных агрегатов, вентиляторов, клапанов, задвижек);
Осуществляют инструментальные измерения объемов вытяжки воздуха (во всех помещениях);
Проверяют вентиляционные и дымовые каналы на проходимость.
5.4.5.2 На основе результатов обследования устанавливают степень соответствия .
5.4.6 Обследование технического состояния систем мусороудаления
5.4.6.1 При обследовании технического состояния систем мусороудаления руководствуются , проводят обследование ствола, загрузочных клапанов, шиберов, противопожарных клапанов очистного устройства, мусоросборных камер с оборудованием, дефлекторов и выявляют следующие дефекты и неисправности:
1) нарушение целостности и герметичности стыковых соединений ствола;
2) расшатанность ствола;
3) негерметичность загрузочных клапанов;
4) отсутствие или поломка металлических деталей загрузочных клапанов;
5) поломка бункера с шиберами;
6) расстройство или отсутствие подводки холодной и горячей воды в мусоросборной камере;
7) разрушение облицовки и гидроизоляции пола в мусорокамере;
8) нарушение плотности притвора и запора двери мусорокамеры;
9) негерметичность сопряжения вентиляционного канала со стволом;
10) отсутствие или разрушение изоляции вентиляционного канала в холодном чердаке.
5.4.6.2 На основе результатов обследования устанавливают степень соответствия .
5.4.7 Обследование технического состояния систем газоснабжения
5.4.7.1 Система газоснабжения включает в себя инженерные устройства для транспортирования газа к месту сжигания, а также наиболее эффективного и безопасного его использования. Газ сжигается в газогорелочных устройствах, конструкции которых зависят от назначения газового прибора (газовая плита, водонагреватель, печь и т.п.). Продукты сгорания внутренних устройств газоснабжения удаляются вентиляцией.
5.4.7.2 Для оценки технического состояния системы газоснабжения руководствуются , , ГОСТ 21.609, ГОСТ 21.610 и проводят следующие работы:
Описывают конструктивную схему газового ввода в здание (наружный ввод, цокольный ввод, прокладку ввода через технический подвал, в том числе от закольцованной внутриквартальной сети);
Изучают техническую документацию на газопроводы и газовое оборудование, включающую в себя:
1) ситуационный план домовладения со схемой газовых разводок и отключающих устройств (планы этих коммуникаций хранятся в специализированных газовых службах),
2) списки газовых приборов с указанием помещений, где они установлены, число и тип установок,
3) акты о состоянии газоходов,
4) акты о капитальном ремонте оборудования,
5) паспорта технических устройств,
6) акты приемки газопроводов и газового оборудования в эксплуатацию,
7) акты приемочных испытаний и обследований, проводимых в процессе эксплуатации газопроводов и газового оборудования,
8) акты, отчеты о выполненных работах при проведении капитальных ремонтов и реконструкции газопроводов и газового оборудования,
9) комплект конструкторских чертежей с указанием основных технических решений и всех изменений, внесенных при производстве работ и отметок о согласовании этих изменений с организацией, разработавшей проект газопроводов и газового оборудования,
10) акты расследования аварий и нарушений технологических процессов, влияющих на сохранность газопроводов и газового оборудования;
Обследованием устанавливают соответствие проекту существующей системы газоснабжения (прокладки газопроводов, установки газовых приборов, аппаратов и другого газоиспользующего оборудования);
Обследуют техническое состояние трубопроводов и оборудования и выявляют дефекты и неисправности:
1) утечки газа и неплотность соединений участков трубопровода,
2) наличие деформаций в трубопроводах, возникших при осадке здания,
3) отсутствие гильз в местах прохода трубопроводов через перекрытия и стены (гильзы должны обеспечивать свободные независимые от строительных конструкций линейные перемещения, вызванные температурными деформациями газопровода),
4) расстройство газовых плит, водонагревательных колонок и т.п.;
Проверяют работу системы вентиляции и газоходов;
Обследуют техническое состояние дымоходов (газоходов) на наличие проходимости, плотности, обособленности, наличие нормальной тяги. Основными причинами нарушения нормальной работы дымоходов являются:
1) завалы дымоходов строительным мусором, раствором, кирпичом от обрушения оголовков труб,
2) закупорки снежными или ледяными пробками вследствие охлаждения стенок оголовка при сильных морозах,
3) местные сужения дымохода,
4) расположение оголовка дымовой трубы в зоне ветрового подпора,
5) неплотность дымоходов.
5.4.8 Обследование технического состояния водостоков
5.4.8.1 При обследовании водоотводящих устройств руководствуются и проводят следующие работы:
Описывают конструктивную систему водоотвода (наружный организованный водосток, неорганизованный наружный водосток, внутренний водосток);
Обследуют техническое состояние водоотводящих устройств и выявляют следующие неисправности и повреждения:
1) коррозия, свищи, пробоины и разрушение металлических желобов, свесов и водосточных труб,
2) нарушение сопряжений отдельных элементов водосточных труб,
3) отсутствие отдельных элементов водосточных труб и креплений к наружным стенам,
4) засорение водосточных труб,
5) нарушение гидроизоляции в местах сопряжения водоприемных воронок внутреннего водостока с кровлей,
6) нарушение герметичности стыковых соединений по стояку внутреннего водостока,
7) засорение и обледенение водоприемных воронок внутреннего водостока и открытых выпусков,
8) нарушение теплоизоляции стояков внутреннего водостока в холодном чердаке,
9) конденсационное увлажнение теплоизоляции стояков внутреннего водостока в холодном чердаке,
10) отсутствие защитных решеток и колпаков в воронках внутреннего водостока.
5.4.8.2 При образовании конденсата и наледей на свесах и водоотводящих устройствах проводят обследование чердака и устанавливают следующие причины нарушений температурно-влажностного режима:
Разрушение стенок вентиляционных коробов и вентиляционных шахт;
Разрушение или отсутствие теплоизоляции трубопроводов инженерных коммуникаций;
Недостаточная толщина теплоизоляции чердачного перекрытия (определяется расчетом);
Выпуск в объем чердака вытяжных каналов канализации или подвальных;
Отсутствие герметичности притворов чердачных входных дверей и люков.
5.4.8.3 На основании обследования устанавливают соблюдение требований к системе водоотводящих устройств в соответствии с .
В настоящее время значительная часть жилого фонда требует капитального ремонта. При этом, далеко не всегда инженерные коммуникации, отработавшие нормативный срок, реально изношены и нуждаются в полной замене. И, наоборот, многие относительно новые трубопроводы могут находиться в неудовлетворительном, аварийном состоянии. Так как же поступить, чтобы не тратиться на перекладку старой, но надёжной трубы, а выявить именно те элементы сети, которые действительно требуют ремонта? Для определения точной картины, реального технического состояния различных коммуникаций проводится экспертное обследование внутренних инженерных систем зданий и сооружений, включающее инструментальную диагностику, оценку уровня износа и возможности дальнейшей эксплуатации.
Экспертиза инженерных сетей и трубопроводов зданий, многоквартирных домов
Объектами исследования являются внутренние трубопроводы и инженерное оборудование жилых и общественных зданий, промышленных предприятий, производственных комплексов.
Лаборатория ЗАО «Экспертиза коммунальных сетей» выполняет обследования следующих внутридомовых систем:
— горячее, холодное, противопожарное и техническое водоснабжение;
— хозяйственно-бытовая, водосточная и дренажная канализация;
— теплоснабжение и отопление;
— вентиляция и холодоснабжение.
Обследование систем зданий включает в себя визуальный контроль коммуникаций, определение следов и характера коррозии, описание имеющихся дефектов и нарушений, выборочная ультразвуковая толщинометрия стенок труб, фотофиксация. Канализационные, вентиляционные и водосточные сети исследуются при помощи телеинспекции. Обследование системы отопления здания состоит из комплекса мероприятий (визуальный осмотр, инструментальная диагностика). Собранные сведения обобщаются в техническом заключении, с последующими расчетами и выводами о текущем состоянии инженерных сетей, уровне физического износа, возможности дальнейшей эксплуатации, целесообразности локального ремонта отдельных частей или необходимости замены труб.
Все работы выполняются в полном соответствии с действующей нормативной документацией: ГОСТ, СНиП, ВСН, методические справочники и рекомендации. Предприятие и специалисты аккредитованы и сертифицированы.
Сантехническая экспертиза
- Экспертиза стояков ГВС, ХВС, отопления, канализации;
- Экспертиза водопроводных и тепловых вводов, канализационных выпусков;
- Экспертиза коммуникаций в помещениях, подвалах, чердаках, технических этажах
Обследование и экспертиза технического состояния трубопроводов и систем
- Выявление и документальное оформление дефектов и нарушений;
- Оценка уровня износа инженерных систем;
- Анализ, расчеты, выводы по инструментальным и камеральным изысканиям, подготовка рекомендаций
Оборудование
Поскольку внутренние коммуникации зданий представлены самыми разнообразными инженерными системами, применяются различные технологии и приборы для обследования:
- Для оценки состояния труб водоснабжения и отопления мы используем ультразвуковые толщиномеры MG2-XT (Panametrics, США), 2 комплекта. Прибор предназначен для точного измерения толщины стенки трубопроводов. Диапазон измерения — 0.5 — 635 мм. Проходит периодические поверки, имеется соответствующая документация.
- Самотечные системы хозяйственно-бытовой канализации и водостока обследуются средствами видеодиагностики, главным образом, проталкиваемыми системами телеинспекции СМО\TV5-50LC-1V\ВК4-150\VM11-100 и эндоскопами под любые диаметры труб.
- Поиск потерь тепла и тепловое обследование электрооборудования мы выполняем тепловизионной камерой ThermeCAM E45 (FLIR Systems, Швеция). Инфракрасная камера обеспечивает получение радиометрических изображений, позволяющих точно измерять температуру объектов. Тепловизор захватывает изображения с частотой кадров 50 Гц, что позволяет сканировать движущиеся объекты. Тепловизор ThermaCAM E45 специально разработан для практических задач, требующих высокой скорости ИК диагностики.
Проведение коммуникаций - важный этап подготовки сооружения к сдаче в эксплуатацию.
Обследование инженерных систем проводится в новых сооружениях и в зданиях, уже введенных в работу. Это целый комплекс работ и мероприятий. В их ходе специалисты оценивают инженерные сети, их техническое состояние. В результате собственник здания получает информацию о дефектах сетей. Подробно описывается их функционал, способы исправления недостатков. Анализируется, как соответствуют инженерные сети проекту, санитарным требованиям, строительным регламентам.
Обследование сетей проводится как отдельно, так и при оценке здания.
Значение процедуры
Регулярное обследование технического состояния сетей избавляет от крупных аварий, порчи имущества, травм жильцов и сотрудников.
Обследование инженерных сетей необходимо, если:
- В здании часто происходят аварии,
- Системы пережили реконструкцию,
- Был капитальный ремонт,
- Здание перешло другому собственнику.
Оценке подвергаются инженерные системы:
- Водопровод (горячая, холодная вода),
- Отопление,
- Канализация, водоотведение,
- Вентиляция, кондиционирование,
- Пожарная сигнализация,
- Электроснабжение.
Наша компания занимается техническими экспертизами разного уровня. Техническое обследование инженерных систем проводят эксперты высокого уровня. Клиентам мы предлагаем несколько вариантов обследования инженерных сетей. Цена составит от 30 000 рублей, сроки выполнения 5-10 рабочих дней. Чтобы выбрать нужный вариант обследования инженерных систем, позвоните нашим менеджерам. Они подробно расскажут о составе процедуры. Для удобства клиентов специалист выезжает на объект или на встречу в пределах МКАДа.
ВЫЕЗД СПЕЦИАЛИСТА
на встречу или на объект юридическим лицам в пределах МКАДa
Что мы делаем
Техническим исследованием инженерных сетей занимаются высококлассные специалисты. Они выясняют:
- Соблюдены ли требования проекта,
- Есть ли дефекты систем,
- Соответствуют ли системы современным стандартам, санитарно-гигиеническим нормам,
- Имеют ли системы неиспользуемые участки и насколько они нужны для работы всех систем,
- Насколько изношены системы здания, нужен ли их ремонт, в каком объеме его проводить,
- Как модернизировать инженерные сети, увеличить их функционал.
Результат работы экспертов - детальный документ с описанием актуального состояния сетей, их неполадок особенностей, ведущих к снижению их эффективности. Специалисты дают рекомендации по устранению дефектов, модернизации, плановому ремонту.
Этапы работ
Обследование инженерных сетей состоит из 4 этапов:
- Начальный - подготовка к обследованию, анализ технической документации. В пакет бумаг входят паспорта на элементы сетей, отчёты о поломках, чертежи, проекты.
- Подготовка - осмотр внешних элементов, запорной арматуры, фитингов,
- Подробный - обследование инструментальными, лабораторными методами. Для замеров технических параметров используются высокоточные приборы. Работа по обследованию автоматизирована благодаря новому программному обеспечению. Заказчик получает детальное описание состояния каждого узла, его дефекта, параметров работы.
- Документальный - последний этап, когда все выявленные данные сводятся в единый документ. Это описание дефектов используется для ремонтных работ, модернизации. Эксперты дают рекомендации по совершенствованию систем жизнеобеспечения здания, замене отдельных участков, демонтажу морально устаревших узлов.
Экспертное заключение
Вся информация, полученная в ходе исследований, документируется в итоговом техническом отчёте. Он описывает состояние коммуникаций, возможности повышения их эффективности, причины аварий, потерь потенциала на определенных участках. Подтверждают данные отчёта другими техническими документами: чертежи, проекты, отчёты, фотографии, на которых изображено исходное состояние коммуникаций, ведомости с описанием дефектов.
Порядок проведения один для обследования инженерных систем разных зданий. Регулярное обследование инженерных сетей гарантирует безопасность эксплуатации жилых и промышленных зданий.
Мы гарантируем профессиональное, быстрое изучение коммуникаций во всех деталях. Закажите у нас оценку технического состояния систем водоснабжения, канализации, отопления, кондиционирования помещения. Исследования проводятся в собственной лаборатории, что обеспечивает точные результаты. Проводим строительные экспертизы разного масштаба объектов Москвы и Московской области.
Хотите убедиться в исправности коммуникаций перед покупкой здания? Закажите техническое исследование коммуникаций в нашей компании! Мы сэкономим Ваши деньги и убережем от нерациональных покупок!
Цена обследования инженерных сетей и систем
Для уточнения конечной стоимости позвоните по указанному номеру для консультации с нашими специалистами.
Итоговая цена работ формируется исходя из:
- типа инженерных сетей;
- сложности используемого оборудования;
- количества и доступности оборудования.
Обследование инженерных систем требуется:
- при возникновении регулярных аварий;
- при отклонении в режиме работы;
- при возникновении спорных вопросов при проектировании, монтаже и эксплуатации оборудования.
Что такое обследование инженерных сетей
Это ряд действий, направленных на тщательную проверку и оценку технического и эксплуатационного состояния, функциональности, наличия дефектов и повреждений части или всей сети, соответствия всем принятым нормам. Также проводится перед внедрением в сеть дополнительного оборудования, чтобы получить точный ответ позволят ли правила и нормы, а также характеристики системы поддерживать его безопасный режим работы.
Мы проводим такие обследования систем и сетей с помощью специального оборудования, проверяются здания, внутренние и наружные сети, оборудование согласно всем правилам принятых нормативных документов. Что позволяет определится с возможностью их дальнейшего эксплуатирования или улучшения, дает возможность вовремя определить необходимость в ремонте, что позволит избежать любых аварийных ситуаций и сэкономить средства на полной замене оборудования.
Когда мы проводим техническое обследование инженерных систем в Москве:
- При необходимости определения износа оборудования и сети в целом, что поможет в своевременном решении возникших проблемных моментов
- При необходимости определения возможности проводить починку и восстановление инженерной сети
- При комплексной оценке всего здания предприятия для прохождения экспертизы проектной документации
- Для определения целесообразности увеличения нагрузок на оборудование
- Для составления задания на документацию по улучшению, модернизации и починке инженерных систем
Наше предложение по обследованию инженерных сетей зданий:
Экспертиза является одним из самых трудоемких процессов, который требует наличия персонала самой высокой квалификации и обширной базы приборов и оборудования. ООО «СоюзТехСервис» предлагает своим клиентам провести экспертизу в Москве и области для следующих объектов:
- систем отопления, холодного и горячего водоснабжения;
- канализации и водоснабжения;
- систем вентиляции и кондиционирования;
- систем электроснабжения.
Обследование проводится в максимально сжатые сроки. Это стало возможно благодаря использованию современного диагностического оборудования и компьютерного анализа. В процессе нами выполняются работы следующего характера:
- Поиск скрытых утечек, поиск подземных коммуникаций, поиск незаконных врезок, оценка остаточного ресурса трубопроводов.
- Диагностика исправности оборудования с проверкой качества монтажных и пусконаладочных работ.
- Исследование сетей с целью обнаружения отклонений от нормального режима работы и других неисправностей.
- Формирование отчета об экспертизе с предоставлением рекомендаций относительно всех этапов проведенных работ.
Более подробное описание проведения экспертизы инженерных сетей в Москве и области:
- Мы проводим тщательное обследование трубопроводов и составляющих горячего водоснабжения, в которое входит полное описание всей системы, осмотр труб и насосов, проведение всех необходимых измерений с помощью специальных инструментов (это измерения температурного состояния системы, проведение анализа отложений в трубопроводе и др.). Составление подробного отчета о всех проведенных работах, о выявленных проблемных зонах. А также мы занимаемся устранением этих проблем, что позволит Вам сэкономить время, на поиск других служб по решению возникших проблемных ситуаций.
- Проводим экспертизу отопительных систем в которую входит подробное обследование вводного трубопровода и ЦТП, проверка всех отопительных приборов, проведение измерений с помощью оборудования, анализ полезного диаметра труб, а также предоставление вариантов решения проблем с каждым из этих участков при наличии таковых. Мы сможем устранить данные недочеты по низкой стоимости, т.к. при комплексных работах мы сделаем скидку.
- Проводим оценку трубопроводов холодного водоснабжения, в которую входят те же элементы что и при осмотре горячего водоснабжения, а также предоставляем услуги по починке, прочистке и восстановлению первоначального диаметра труб.
- Проводим экспертизу канализационных сетей в которую входят полный осмотр труб и всего подключенного оборудования, осмотр вентиляции, проверка всех углов наклона на соответствие оптимальным требованиям, а также предоставляем услуги по решению всех этих возможных проблем.
- Проверяем системы вентиляции зданий, тщательно осматриваем все воздуховоды и оборудование, с помощью приборов измеряем правильность воздухообмена между всеми частыми здания, определяем и решаем все возникшие проблемы.
- Делаем экспертизу электрических сетей, проверяем все устройства, шкафы, кабели, слаботочные сети, проводим починку при необходимости.
Обследование инженерных систем – комплекс мероприятий, проводимый для оценки их текущего состояния и функциональных возможностей, соответствие структуры инженерных систем существующей проектной и (или) исполнительной документации, действующим нормам и правилам, а также пригодности инженерных сетей к дальнейшей эксплуатации, модернизации или ремонту.
Обследование инженерных коммуникаций может проводиться как в рамках комплексного обследования здания (сооружения), так и отдельно, в следующих случаях:
Реконструкция;
Капитальный ремонт;
Смена балансодержателя, арендатора, оперативного управляющего;
Систематические нарушения функционирования инженерных систем.
Обследование инженерных сетей проводится, как правило, в три этапа:
подготовка к проведению обследования;
предварительное (визуальное обследование);
детальное (инструментальное обследование).
Обследованию предшествуют изучение и анализ исходных данных по следующей технической документации:
рабочим и исполнительным чертежам;
актам приемки, испытаний;
паспортам и сертификатам на оборудование, материалы и изделия;
журналам ремонтов;
другой документации, отражающей влияние на проведение обследования особенностей функционального назначения и эксплуатации здания.
Перечень мероприятий, проводимых в рамках обследования инженерных сетей:
изучение технической документации по проектированию, строительству и эксплуатации;
визуальное ознакомление с объектом обследования;
натурное обследование - измерение линейных размеров, диаметров, сечений, выявление деформаций, дефектов и повреждений, сбор данных по нагрузкам и/или расходам;
установление необходимости проведения инструментальных измерений и их объемов, определение их мест;
выявление степени и причин физического износа инженерных коммуникаций на основании анализа результатов обследования, предъявленных заказчиком сведений по условиям эксплуатации поверочных расчетов;
составление ведомости дефектов;
разработку и подборку схем, эскизов и фотографий поврежденных участков;
составление заключения (технического отчета) с выводами о возможности эксплуатации или капитального ремонта обследуемых инженерных сетей, рекомендациями по устранению дефектов и повышению надежности.
Объемы и сроки работ по обследованию зависят от размеров здания, их насыщенности инженерными коммуникациями и определяются в каждом конкретном случае техническим заданием на обследование.
39. Система стратегического, тактического и оперативного управления и планирования
Стратегическое, тактическое и оперативное управление недвижимостью
Стратегическое управление основывается на стратегическом мышлении менеджера. Cтратегическое управление требует от менеджера умения логически выстраивать свои действия в виде стратегической матрицы, в которой представлен весь спектр целей, возможностей, случайностей, необходимых условий, прямых и косвенных влияний, а также отдаленных последствий.
Основные направления, по которым реализуется стратегия, следующие
Инновация и инвестиция
Рост доли рынка
Достижение удовлетворенности трудом и коллективом
Получение прибыли в основном за счет оборота нематериальных активов
Профилактика кризиса за счет повышения устойчивости экономической системы даже в условиях роста неопределенности и ошибок персонала.
К основным стратегиям управления относятся
маркетинговые
кадровые
инновационные.
Маркетинговые стратегии разрабатываются для роста доли рынка.
Кадровые стратегии помогают приблизиться к другим важным целям – достижению удовлетворенности каждого работника трудом и трудовым коллективом.
Инновационные стратегии нацелены на рост производительности труда и качества продукции при помощи периодических обновлений Инновационные стратегии бывают революционными, пионерными, модификационными и имитационными.
Тактическое управление связано с максимизацией рыночной стоимости портфеля недвижимости и минимизации расходов на его формирование и удержание. Тактика управления отражает финансовую сторону недвижимости и позволяет говорить об управлении как об изменении стоимости портфеля. Стоимостьпортфеля недвижимости – это денежное выражение его потребительской полезности. Тактическое управление недвижимостью – управление активами, принадлежащими тому или иному собственнику. На практике управление активами происходит, когда управляющий решает следующие задачи:
Выполнение тактических указаний собственника;
Анализ соотношения стоимости активов и их доходности;
Разработка эффективной политики эксплуатации активов;
Определение группы потребителей, пользователей активами, рыночной ниши, функционального сегмента и т.д.;
Формулирование указаний для оперативного управляющего.
– это весь набор операций с портфелем или с отдельным объектом, реализация которых приводит к получению одного из трех возможных результатов:
Возникает финансовое равновесие;
Просматриваются перспективы банкротства, краха, кризиса;
Извлекаются сверхприбыли, доходность значительно превышает нормальную, а рентабельность – среднеотраслевую.
Оперативное управление недвижимостью – это управление отдельным объектом в его материально-вещественной форме. Часто этот вид управления определяют как «управление собственностью», которое реализуется через следующие действия управляющего:
выполнение операционных указаний (осуществление запланированных операций с объектом недвижимости);
построение организационной структуры управления объектом недвижимости;
увеличение чистой прибыли за счет сбора арендной платы и получения других доходов;
контакты с арендаторами и пользователями, рассмотрение жалоб;
заключение контрактов и выполнение работ, связанных с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости и т.д..
Тактическое планирование – инструмент реализации стратегии планирования. Разрабатывается с учетом стратегического и текущей ситуации.
Оперативное планирование – определяет перечень действий и операций их количество и сроки с учетом качественного аспекта.
